“8·28”全国商品住房销售制度改革满月当天，也就是9月28日，上海四部门联合发布地方实施细则，成为继北京之后，第二个落地这一改革系统性细则的一线城市。
这份文件全称是《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，从发布之日起正式实施，主要涉及6个方面：加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持、优化土地供应管理，以及做好质量监管和市场秩序规范。
简单概括，这份细则既是落实国家政策，也是结合上海实际作出的进一步细化。
比如现房销售的定金比例，上海明确了一般不超过购房总价款的3%。这背后考虑的，就是上海自身的房地产市场规模、供需结构以及企业经营情况。
更重要的是，它也澄清了一个很多人的认知误区：以后是不是市场上就没有期房了？
答案不是。
上海这次明确是两手抓。一方面，全面加强预售管理；另一方面，有序实施现房销售。
对于8·28新政以后新发布出让公告的商品住房用地，如果土地出让时明确实行现房销售，就会在出让公告中向社会公开；如果没有明确实行现房销售，房企既可以按照条件申请预售，也可以选择现房销售。
具体怎么操作，后面我们会细说。
所以，买房人真正需要关注的，是下面三个变化。
第一个变化：预售门槛提高了。
8月28日新政之后，新发布出让公告的商品住房项目，如果要申请预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。
像以前那样，没建到主体结构封顶之前就进入预售，已经行不通了。
预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后，才能解除资金监管。
换句话说，从“什么时候可以卖”，到“卖房的钱什么时候能用”，监管都进一步前移、收紧了。
第二个变化：现房销售推起来了。
8月28日起，新公告出让的商品住房用地，优先选择现房销售。
如果土地出让时明确实行现房销售，就会在出让公告中提前亮明。房企取得房屋首次登记后，还要编制现房销售方案，向项目所在区房管部门申请备案。
同时，上海还推出了现售定金制。定金一般不超总价3%，开发商违约不能交房，购房人可解约退定金。
第三个变化：开发商和银行之间的资金关系在调整。
上海将推行房地产项目主办银行制度。
一个项目确定一家主办银行，由主办银行单独或者牵头组建银团，为项目提供开发贷款等融资服务。项目开发贷款、自有资金、现房销售资金等项目相关资金，纳入主办银行开立的资金账户管理；而预售资金和现房定金，则进入住房资金监管账户。
同时，上海明确，对现房销售项目、“好房子”项目加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，让开发贷款的发放节奏与项目建设周期相匹配。
总的来说，对于买房人而言，房子什么时候能卖、卖房的钱去哪儿、项目什么时候能拿到贷款，都有了更加清晰的规则，进一步降低购房者面对的交付风险。
当然，鼓励造“好房子”的信号更加明确了。未来，“好房子”项目会得到更大力度的开发贷款支持，让购房者买到真正住得舒适、品质更有保障的房子。
不过，对房企来说，这套新机制同样是一场考验。
所以，这份细则也给房企正常经营留出空间。
比如，针对8月28日前已经处于开发过程中的项目，上海实行分类施策、平稳衔接，并不是新老项目“一刀切”。
不同阶段的项目，对应不同的预售管理要求，尽可能避免政策切换给在建项目带来过大的影响。
又比如，上海还给开发商留出了缓冲空间。土地价款可分期支付，首付款比例不低于50%、30日内缴，余款一年，还可再延且不计息。
再比如，融资端加力。上海明确支持符合条件的房地产开发企业，通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式，开展基于项目的融资，并一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。
还有一个细节值得关注：
政府部门也在给自己加压。这套新机制对房企的开发节奏、资金安排提出了更高要求，那么在审批环节，能不能更快，也就变得更加重要。
因此，上海提出进一步优化项目审批服务，提高行政效率，为企业留出更多时间余量。
从这个角度看，这次改革不是简单地落地现房销售制度，而是从销售、资金、融资、土地、质量和监管多个环节一起调整。
对于购房者来说买股票杠杆，未来买新房，可能越来越从“看效果图、等交付”，转向看得见、管得住、交得稳。
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